LOCAZIONI BREVI: LE NUOVE ISTRUZIONI OPERATIVE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE NELLA CIRCOLARE N. 10/E

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le nuove istruzioni operative per gli uffici e per gli operatori del settore sulle recenti modifiche in materia di locazioni brevi. 

La Circolare n. 10/E, pubblicata oggi, fornisce un quadro dettagliato delle novità, tra cui l’introduzione di una nuova aliquota per la cedolare secca e ulteriori obblighi per gli intermediari.

Novità in arrivo per affitti e locazioni brevi

Una delle principali novità riguarda la cedolare secca, la tassa sostitutiva applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi. La nuova normativa introduce un’aliquota al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Per la prima o unica abitazione affittata, resta invece invariata l’aliquota al 21%. L’obiettivo è di rendere più equa la tassazione per chi possiede più immobili destinati a locazioni brevi.

Viene affrontata anche la questione degli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni (come Airbnb e Booking), che dovranno effettuare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto al momento del pagamento al locatore. 

Infine, la Circolare n. 10/E illustra anche come la Legge di Bilancio 2024 adegua la legislazione nazionale alle disposizioni contenute nella sentenza del 22 dicembre 2022 della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, riguardante gli obblighi fiscali degli intermediari non residenti. 

Analizziamo, nel dettaglio, in contenuti della Circolare n. 10/E.

La modifica dell’aliquota al regime di cedolare secca 

Come accennato, una delle principali novità inserita nella Circolare 10/E riguarda la cedolare secca con aliquota al 26%, che verrà applicata soltanto a partire dal secondo immobile dato in affitto.

Come si adegua l’aliquota	Descrizione
Nuova aliquota della cedolare secca	La Legge di Bilancio 2024 ha modificato l’aliquota dell’imposta sostitutiva applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, portandola al 26% rispetto al precedente 21%.
Facoltà del locatore e identificazione dell’unità immobiliare	I locatori possono usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi relativi ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta. Questa unità deve essere individuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.
Decorrenza e applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%	La nuova aliquota del 26% trova applicazione a partire dal 1° gennaio 2024. Si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni. Tuttavia, resta la possibilità per i locatori di beneficiare dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi a una singola unità immobiliare specificamente individuata nella dichiarazione dei redditi.

Ritenuta degli intermediari

Gli intermediari, compresi anche i gestori di portali telematici, dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, a prescindere dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto.

Quando si applica la ritenuta fiscale del 21%	Descrizione
Ruolo degli intermediari	Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che mettono in contatto locatori e locatari devono operare una ritenuta fiscale del 21% come sostituti d’imposta.
Carattere della ritenuta	La ritenuta fiscale del 21% viene operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal beneficiario. In precedenza, la ritenuta era a titolo d’acconto solo se non era stata scelta la cedolare secca.
Obblighi del contribuente	Quando gli intermediari incassano o intervengono nel pagamento dei canoni, il contribuente deve determinare l’imposta dovuta, versare il saldo entro i termini previsti e indicare le ritenute subite nella dichiarazione dei redditi.

Le regole per gli intermediari non residenti 

La modifica ha lo scopo di adeguare l’ordinamento tributario italiano alla sentenza della Corte di giustizia dell’UE del 22 dicembre 2022 (C-83/21, Airbnb), che stabilisce che l’art. 56 del TFUE impedisce a uno Stato membro di imporre ai servizi di intermediazione immobiliare l’obbligo di designare un rappresentante fiscale per locazioni brevi se operano in un altro Stato membro.

Adeguamento dell’ordinamento tributario italiano alla “sentenza Airbnb”.	Descrizione
Intermediari non residenti con organizzazione stabile in Italia	I soggetti non residenti (sia Ue che extra-Ue) con una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli obblighi fiscali tramite questa stabile organizzazione, secondo l’articolo 162 del Tuir.
Intermediari residenti nell’Unione Europea senza stabile organizzazione in Italia	I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Ue privi di una stabile organizzazione in Italia possono scegliere di adempiere direttamente agli obblighi fiscali oppure nominare un rappresentante fiscale in Italia come responsabile d’imposta.
Intermediari residenti al di fuori dell’Unione Europea	Con stabile organizzazione nell’Ue: gli intermediari assolvono gli adempimenti tramite la stabile organizzazione europea.Senza stabile organizzazione nell’Ue: gli intermediari devono nominare un rappresentante fiscale in Italia tra i soggetti dell’articolo 23 del Dpr n. 600/1973. Se non lo fanno, la responsabilità solidale ricade sui soggetti residenti in Italia dello stesso gruppo.

Fonte immobilare.it