INFILTRAZIONI IN CASA IN AFFITTO, CHI PAGA?

In caso di infiltrazioni in condominio il consiglio è sempre lo stesso: occorre attivarsi immediatamente per risolvere bonariamente la vicenda. Far trascorrere troppo tempo aumenterebbe sia la gravità delle infiltrazioni sia potrebbe provocare ulteriori conseguenze come quella avvenuta nella sentenza in commento. Nel caso di specie, a causa dell’inutilizzabilità dell’immobile da parte del conduttore è stata richiesta ed ottenuta la risoluzione per giusta causa di un contratto di locazione.

La vicenda

La pronuncia a cui si fa riferimento è la n. 1776 dell’agosto 2023 emessa dal Tribunale di Latina.

I proprietari di due seminterrati ottengono la condanna del condominio per i danni da infiltrazioni subiti ai loro locali. L’origine delle infiltrazioni era da attribuire al sovrastante solaio che fungeva da percorso carrabile che immetteva nei box nonché agli scarichi e al pozzetto di raccolta delle acque meteoriche, tutti elementi di proprietà del condominio.

La quantificazione dei danni

Le infiltrazioni erano state così importanti da provocare una massiccia perdita d’acqua dal soffitto con conseguente crollo del controsoffitto e distacco di calcinacci. In alcuni episodi l’acqua aveva addirittura raggiunto il metro di altezza dal pavimento.

Tali condizioni avevano pertanto reso impossibile la prosecuzione dell’attività svolta all’interno del locale (utilizzata come sala di registrazione musicale) obbligando il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto di locazione. Pertanto, il consulente tecnico nominato dal Giudice, oltre a quantificare i lavori da eseguire per eliminare le cause delle infiltrazioni nonché indicare quelli necessari al ripristino dei locali ha altresì considerato il mancato guadagno per il proprietario del locale a seguito del recesso anticipato del conduttore.

Risultato: al condominio tocca pagare oltre 10 mila euro per il rifacimento dei locali, stessa somma è stata altresì prevista dal Giudice a titolo di danno da mancato reddito da locazione oltre alle spese di giudizio e di consulenza quantificate in ulteriori 6 mila euro.

La prova del mancato guadagno

In merito alla voce del danno derivante dal recesso anticipato dei conduttori della sala di registrazione, nel caso di specie, fondamentale è stata la documentazione fotografica e l’accurata perizia svolta dal consulente del tribunale. Difatti le prove delle infiltrazioni erano evidenti già in sede di sopralluogo, a ciò si aggiungano anche le richieste di intervento per pregresse infiltrazioni da parte del conduttore nonché ampia documentazione fotografica.

Sulla scorta di tali elementi il Tribunale ha pertanto seguito l’orientamento consolidato della giurisprudenza secondo il quale, in materia di mancato godimento dell’immobile che non viene concesso in locazione a causa di infiltrazioni, la prova del danno si considera raggiunta anche mediante presunzioni.