IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA: COME DEVE ESSERE REDATTO E DA CHI DEVE ESSERE FIRMATO?

Il contratto preliminare, detto compromesso, è la scrittura privata che obbliga il proprietario di un immobile a vendere e l’offerente ad acquistare entro una data concordata dalle parti ma solo con il successivo contratto stipulato dinanzi al notaio, il rogito o contratto definitivo, avviene realmente il passaggio di proprietà del bene.

Il compromesso ha dunque solo una funzione obbligatoria: vincola cioè le parti alla stipula della compravendita.

Cos’è il compromesso immobiliare?

Il compromesso immobiliare è un contratto preliminare in cui le parti si impegnano a concludere un contratto definitivo di compravendita di un immobile entro un termine stabilito. Esso ha lo scopo di definire le condizioni della futura vendita e di garantire che entrambe le parti siano d’accordo su tutti gli aspetti.

Il compromesso non deve contenere il titolo edilizio dell’immobile.

Chi deve firmare il compromesso: i casi

Il contratto preliminare deve essere firmato da entrambe le parti coinvolte nell’accordo: il venditore, o il suo legale rappresentante, e l’acquirente, o il suo legale rappresentante. Entrambe le parti devono apporre la propria firma per dare validità al contratto e manifestare il loro reciproco impegno a concludere il contratto definitivo.

Se l’immobile è intestato a più persone, come nel caso di comunione ereditaria, è necessario che a firmare il compromesso siano tutti i suoi intestatari.

Se invece l’immobile dovrà essere intestato a più persone, il compromesso può essere firmato anche solo da una di queste ma al rogito dovranno poi partecipare tutti i futuri titolari.

Se l’immobile è in comproprietà, il compromesso deve essere firmato da tutti i titolari del bene.

Entrambi i coniugi devono firmare il compromesso?

Se i coniugi sono sposati in comunione legale dei beni e l’immobile è stato acquistato dopo il matrimonio, entrambi hanno diritti e doveri sulla casa. In questa situazione, il compromesso dovrebbe essere firmato da entrambi i coniugi per essere valido.

Tuttavia, secondo l’articolo 180 del Codice civile, il contratto preliminare di vendita di un immobile è considerato un atto di straordinaria amministrazione, e la mancata partecipazione di uno dei coniugi non rende l’atto inefficace, ma solamente annullabile.

In tali ipotesi il coniuge che non ha firmato può agire in giudizio per ottenere l’annullamento dell’atto. Secondo l’articolo 184, comma 1, del Codice civile, gli atti compiuti senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili.

Quali sono i termini per agire in giudizio

Il coniuge che non ha firmato il compromesso deve agire in giudizio entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione. Questo termine è stabilito dall’articolo 184, secondo comma, del Codice civile.

Se tuttavia il termine decorre senza che il coniuge abbia impugnato il compromesso, il vizio si sana e l’atto diventa definitivo.

Quali sono i passi da seguire per agire in giudizio

Il coniuge che intende agire in giudizio per annullare un compromesso immobiliare firmato senza il suo consenso deve rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto civile e immobiliare e, se il caso lo richiede, presentare un’azione legale al tribunale competente per ottenere l’annullamento del compromesso.

Come evitare problemi nel caso di un compromesso immobiliare tra coniugi?

L’acquirente che non voglia subire il rischio di eventuali azioni di annullamento deve accertare prima di chi sia la proprietà dell’immobile, cosa che può accertare direttamente presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio del Territorio) ivi chiedendo una visura immobiliare. Lo stesso dato però può essere fornito anche da un notaio o dall’agente immobiliare, soggetti personalmente responsabili in caso di informazioni inesatte.

Quali informazioni deve contenere il compromesso

Non esiste una disciplina specifica per il contratto preliminare, ma la legge prevede che debba avere la stessa forma del contratto definitivo (art. 1351 c.c.).

Pertanto, esso deve contenere gli elementi essenziali di un contratto di compravendita immobiliare: il consenso delle parti, la forma scritta, l’esatta indicazione dell’immobile oggetto di vendita (indirizzo, tipologia, dati catastali) e il prezzo. Un compromesso dettagliato ed esaustivo riduce i possibili dubbi o controversie durante la stipula del contratto definitivo.

Qual è la forma del contratto preliminare di compravendita

La forma del contratto preliminare deve essere scritta. Le parti possono scegliere di stipulare il compromesso tramite scrittura privata oppure rivolgersi a un notaio per concludere il compromesso con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Se il preliminare riguarda immobili da costruire o in corso di costruzione, è necessario ricorrere all’atto pubblico o alla scrittura privata autenticata (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6).

Il preliminare deve essere necessariamente registrato. La sua trascrizione invece non è obbligatoria.

Fonte immobiliare.it